בקצרה
- בחוק המכר (דירות) (נפתח בחלון חדש) אין סעיף שמחייב את הקבלן להכניס בודק בית לפגישת המסירה. מה שקובע הוא החוזה, והתיאום ביניכם.
- מבקשים מראש ובכתב. רוב הוויכוחים מתחילים כשהבודק מגיע בלי תיאום.
- אם הקבלן מסרב, בודקים מיד אחרי קבלת המפתח. על ליקוי שאפשר היה לראות במסירה מודיעים בתוך שנה, ועל ליקוי נסתר בתוך זמן סביר מהגילוי.
מה אומר החוק
חוק המכר (דירות) (נפתח בחלון חדש) מגדיר מה הקבלן חייב לתת לכם: דירה שתואמת את המפרט, את התקנים הרשמיים ואת תקנות הבנייה, ותיקון של ליקויים בתקופת הבדק. בחוק אין סעיף שמחייב את הקבלן לאפשר בדיקה של בודק מטעמכם לפני המסירה. גם פרוטוקול המסירה עצמו לא מופיע בחוק: זה נוהג שהקבלנים קובעים, בדרך כלל דרך החוזה.
לכן הדבר הראשון לבדוק הוא החוזה. יש חוזים שבהם כתוב במפורש שהקונה רשאי להגיע לפגישת המסירה עם בודק מטעמו. יש חוזים שקובעים שהבדיקה תיעשה רק אחרי המסירה. ויש חוזים שלא כתוב בהם כלום, ואז הכול תלוי בתיאום.
למה קבלנים מסרבים
סירוב לא תמיד אומר שיש מה להסתיר. באתר בנייה שעדיין פעיל יש שיקולים של בטיחות וביטוח, ויש קבלנים שמוסרים כמה דירות באותו יום ולא רוצים פגישה ארוכה. יש גם קבלנים שמעדיפים שהבדיקה תיעשה בשלב טופס 4 (נפתח בחלון חדש), כשהבניין גמור והדירה ריקה.
מצד שני, בדיקה מקצועית לפני החתימה טובה גם לקבלן. ממצא שנרשם בפרוטוקול מתוקן לפני שהדיירים נכנסים, ולא אחרי, כשצריך לתאם כניסה לדירה מאוכלסת ומלאה ברהיטים.
איך מבקשים נכון
בכתב ומראש. כמה ימים לפני הפגישה שולחים לקבלן או לנציג שלו הודעה: "נגיע לפגישת המסירה עם בודק בית מטעמנו". שומרים את התשובה.
פרטי הבודק. אם מבקשים, מעבירים את שם הבודק ואת הטלפון שלו. זה מוריד הרבה התנגדויות.
זמן לבדיקה. קובעים את הפגישה כך שיהיה מספיק זמן לעבור על כל הדירה. בדיקה טובה לא נעשית בין שתי מסירות.
ליווי, לא עימות. הבודק מאתר, מתעד ומסביר כל ממצא. המטרה היא פרוטוקול מדויק, לא ויכוח בחדר המדרגות.
הקבלן מסרב. מה עכשיו
קודם כל, לא נבהלים. הזכות שלכם לדירה תקינה לא תלויה בשאלה אם היה בודק במסירה. לפי חוק המכר (נפתח בחלון חדש), על ליקוי שאפשר היה לגלות כשהדירה הועמדה לרשותכם מודיעים לקבלן בתוך שנה. על ליקוי שלא אפשר היה לגלות אז, מודיעים בתוך זמן סביר אחרי שגיליתם אותו. כל זכות (נפתח בחלון חדש) מסכם את זה כך, וממליץ לפנות לקבלן בכתב.
בודקים לבד במסירה. עוברים על הדירה עם צ'קליסט ורושמים בפרוטוקול כל מה שרואים, גם ליקוי שנראה קטן.
מוסיפים הסתייגות. לפני שחותמים, כותבים בפרוטוקול שהדירה עוד לא נבדקה על ידי בודק מקצועי, ושאין בחתימה ויתור על טענות לליקויים. זו המלצה נפוצה של עורכי דין בתחום. על הנוסח המדויק כדאי לדבר עם עורך הדין שליווה את הרכישה.
בודקים מיד אחרי. מתאמים בדק בית בימים הראשונים אחרי קבלת המפתח, לפני שמכניסים רהיטים ולפני שיפוצים. דירה ריקה נבדקת טוב יותר.
שולחים את הדוח. כל ממצא נכנס לדוח PDF מסודר עם תמונות, קביל משפטית, העובר לקבלן לטיפול בליקוי. שולחים אותו לקבלן בכתב, ושומרים אישור שליחה.
מתי הכי כדאי לבדוק
- בפרוטוקול המסירה
- הרגע הכי טוב, אם הקבלן מאשר. הממצאים נכנסים לפרוטוקול עצמו.
- בשלב טופס 4
- כשהבניין מקבל אישור אכלוס והדירה מוכנה. מה בודקים בשלב הזה.
- מיד אחרי קבלת המפתח
- כשהקבלן לא אישר בודק במסירה. הדירה עדיין ריקה, ותקופת הבדק רק התחילה.
- לפני שעוברת שנה
- בדיקה נוספת לפני שנה מהמסירה, כדי להודיע בזמן על ליקויים שרואים בעין. לליקויים אחרים יש תקופות בדק ארוכות יותר.
מה שנרשם בזמן, הקבלן מתקן.
אחרי הבדיקה
כשהדוח אצלכם, שולחים אותו לקבלן ומבקשים מועד לתיקון. החוק מחייב לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן, ומחייב את הקבלן לתקן בתוך זמן סביר. אם הוא לא עונה או מושך זמן, השלב הבא הוא מכתב התראה. כשהקבלן מודיע שסיים, חוזרים לבדיקה חוזרת ובודקים שכל סעיף בדוח באמת תוקן.
אנחנו רק בודקים, לא מתקנים. אין לנו עניין לנפח ממצא או להקטין אותו, והדוח אומר בדיוק מה נמצא, איפה, ומה התקן דורש.
שאלות נפוצות
האם הקבלן חייב לאפשר בודק בית במסירה?
בחוק המכר אין חובה כזו. זה תלוי בחוזה ובתיאום, ולכן מבקשים מראש ובכתב.
מה קורה אם לא היה בודק במסירה?
הזכויות נשארות. על ליקוי שאפשר היה לראות במסירה מודיעים בתוך שנה, ועל ליקוי נסתר בתוך זמן סביר מהגילוי.
לחתום על פרוטוקול בלי בודק?
אם צריך לחתום, מוסיפים הסתייגות שהדירה עוד לא נבדקה ושאין ויתור על טענות לליקויים, ומתאמים בדיקה מיד אחרי.
עד מתי אפשר לבדוק אחרי המסירה?
אפשר לבדוק בכל זמן, אבל עדיף בימים הראשונים, כשהדירה ריקה. על ליקויים גלויים מודיעים לקבלן בתוך שנה מהמסירה.
מקורות וקריאה נוספת
המידע במאמר כללי, ואינו תחליף לייעוץ משפטי או לבדיקה של הנכס שלכם.