בקצרה
- בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן, אלא אם הוא מוכיח שהליקוי נגרם באשמתכם. היא נמשכת בין שנה ל-7 שנים, לפי סוג הליקוי.
- אחריה מתחילה תקופת אחריות של 3 שנים, שבה אתם צריכים להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.
- ליקוי שאפשר היה לראות ביום המסירה צריך להודיע עליו בתוך שנה. לכן בדק בית בשנה הראשונה שווה כל כך הרבה.
שתי תקופות, שני כללים
הזכויות של מי שקונה דירה חדשה מקבלן מוגדרות בחוק המכר (דירות) (נפתח בחלון חדש). החוק מחלק את האחריות של הקבלן לשתי תקופות שמתחילות ביום שבו קיבלתם את החזקה בדירה. ההבדל ביניהן הוא לא רק באורך שלהן, אלא בשאלה מי צריך להוכיח מה.
- תקופת הבדק
- בין שנה ל-7 שנים, לפי סוג הליקוי. בתקופה הזו הקבלן חייב לתקן, אלא אם הוא מוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.
- תקופת האחריות
- 3 שנים, מתחילות כשתקופת הבדק נגמרת. כאן נטל ההוכחה עובר אליכם: צריך להראות שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.
במילים פשוטות: בתקופת הבדק מספיק להראות שיש ליקוי. בתקופת האחריות צריך גם להסביר למה הוא קרה. לכן ליקוי שמתגלה ומתועד מוקדם קל הרבה יותר לתקן.
כמה זמן, לפי סוג הליקוי
לפי הסיכום של כל זכות (נפתח בחלון חדש), אלה תקופות הבדק לדירה שחוזה המכר שלה נחתם מ-6 באפריל 2011 ואילך, ובתנאי שהבנייה לא הסתיימה לפני כן:
- שנתייםמסגרות ונגרות, כולל אלומיניום, וריצוף וחיפוי פנים
- 4 שניםצנרת ונזילות, ואיטום המבנה: קירות, תקרות וגגות
- 7 שניםהתנתקות או התקלפות של חיפויי חוץ
- 3 שנים
- מכונות ודוודים, פיתוח החצר והשבילים, שקיעות בקומת הקרקע ובחניות, ומערכות הבידוד התרמי.
- 5 שנים
- סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים שאינם נושאים.
- שנה אחת
- כל אי התאמה אחרת שאינה יסודית.
לדירות שנרכשו לפני התאריך הזה, או שבנייתן הסתיימה לפניו, יש רשימה אחרת וקצרה יותר. אם זה המצב שלכם, כדאי לבדוק את הנוסח המלא של החוק (נפתח בחלון חדש) או להתייעץ עם עורך דין.
תוך כמה זמן צריך להודיע לקבלן
זה תלוי בשאלה מתי אפשר היה לגלות את הליקוי. ליקוי שנראה ביום המסירה, כמו שריטה, אריח פגום או דלת עקומה, צריך להודיע עליו לקבלן בתוך שנה מיום שקיבלתם את הדירה. ליקוי נסתר, שאי אפשר היה לגלות במסירה, למשל צנרת בתוך הקיר, מודיעים עליו סמוך לגילוי, גם אם עברה יותר משנה.
כאן בדיוק נכנסת הבדיקה המקצועית. ליקוי שבודק בית מוצא במסירה או בחודשים הראשונים נכנס לדוח עם תמונה, מיקום והתקן שהוא לא עומד בו, ועובר לקבלן כשהשעון עוד רחוק מהסוף. ליקוי שמתגלה אחרי שנתיים בלי תיעוד הופך לוויכוח על מתי הוא התחיל.
השעון מתחיל ביום המסירה, לא ביום שגיליתם את הליקוי.
אי אפשר לוותר על האחריות
סעיף בחוזה שמקצר את תקופת הבדק, או מבקש מכם לוותר על תיקונים, לא תקף. החוק מאפשר לשנות את היקף האחריות רק לטובת הקונה. אם קיבלתם מסמך כזה ביום המסירה, אל תחתמו עליו בלי לשאול עורך דין.
זמן סביר לתיקון
החוק מחייב את הקבלן לתקן בזמן סביר, אבל לא מגדיר כמה זה. לפי פסיקה שמובאת בכל זכות (נפתח בחלון חדש), זמן סביר הוא הזמן שהיה נדרש לכל קבלן אחר לתקן את הליקויים, ובית המשפט שוקל את סוג הליקוי, את חומרתו ואת ההשפעה שלו על החיים בדירה. קבלן שלא מתקן בזמן סביר עלול לאבד את הזכות לתקן בעצמו ולהידרש לשלם פיצוי.
ומה אם הקבלן לא מתקן
פנייה בכתב. שולחים לקבלן את רשימת הליקויים ואת הדוח, ושומרים אישור שהפנייה התקבלה.
תיעוד. מצלמים, מתעדים תאריכים, ושומרים כל תשובה. כל מסמך יעזור בהמשך.
תלונה לרשם הקבלנים. אפשר להגיש תלונה לרשם הקבלנים (נפתח בחלון חדש) במשרד הבינוי והשיכון, וגם תלונה על מוכר דירה (נפתח בחלון חדש).
ייעוץ משפטי. כשאין ברירה, תביעה. עורך דין יבדוק את הסיכוי ואת הדרך.
מתי לעשות בדק בית
הזמן הטוב ביותר הוא במסירה או לפני טופס 4. אבל גם מי שכבר גר בדירה יכול להזמין בדיקה לפני שנגמרת השנה הראשונה, כדי לרשום את מה שאפשר היה לראות במסירה. ואם הקבלן כבר תיקן, בדיקה חוזרת מראה אם התיקון באמת נעשה.
איך מתעדים נכון
כל ליקוי בנפרד. חדר, קיר, תיאור, ותמונה עם תאריך. רשימה כללית קשה לאכוף.
פנייה בכתב. מייל או מכתב רשום, לא שיחת טלפון. שומרים אישור קבלה.
מעקב תשובות. רושמים מתי הקבלן ענה, מה הבטיח ומתי הגיע.
תיעוד התיקון. אחרי כל תיקון מצלמים, ובודקים שהוא החזיק לאורך זמן.
ומה בדירה יד שנייה?
תקופות הבדק והאחריות של חוק המכר חלות על דירה שנקנתה מקבלן, ומתחילות במסירה הראשונה. מי שקונה דירה יד שנייה בבניין חדש יחסית, יכול לפעמים ליהנות מהיתרה של התקופות האלה, אבל השאלה מה עובר לקונה השני תלויה בחוזה ובנסיבות, ושווה לשאול עליה עורך דין. בכל מקרה, בדירה יד שנייה הבדיקה החשובה היא לפני החתימה, כדי לדעת מה אתם קונים. על זה כתבנו בדף בדק בית ליד שנייה.
שלושה דברים לזכור
הראשון: השעון מתחיל במסירה, לכן כדאי לסמן ביומן את סוף השנה הראשונה ואת סוף השנה הרביעית, שבה נגמרת תקופת הבדק לצנרת ולאיטום. השני: כל פנייה לקבלן בכתב, גם כשהיחסים טובים. השלישי: לא מחכים שליקוי קטן יגדל. סדק או כתם שמתועדים מוקדם, קל להוכיח ולתקן.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?
בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן אלא אם הוא מוכיח שהליקוי באשמתכם. בתקופת האחריות, 3 שנים אחריה, אתם צריכים להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.
כמה זמן יש להודיע על ליקוי שראו במסירה?
שנה מיום שקיבלתם את הדירה. ליקוי נסתר מודיעים עליו סמוך לגילוי.
כמה זמן הקבלן אחראי לנזילות?
לפי הסיכום של כל זכות, לדירות מ-2011 ואילך: כשל בצנרת, כולל נזילות, ארבע שנים. גם כשל באיטום המבנה ארבע שנים.
אפשר לוותר על תקופת הבדק בחוזה?
לא. אי אפשר לבטל או לקצר את אחריות הקבלן, גם בהסכמה. מותר לשנות אותה רק לטובת הקונה.
מקורות וקריאה נוספת
המידע במאמר כללי, ואינו תחליף לייעוץ משפטי או לבדיקה של הנכס שלכם.
