בקצרה
- החוק נותן לקבלן הזדמנות לתקן. ליקויים רגילים הם לא סיבה לסרב לקבל דירה, אלא סיבה לרשום אותם בפרוטוקול.
- סירוב נשקל כשהדירה לא ראויה למגורים או שונה באופן מהותי ממה שנקנה, למשל כשאין טופס 4 (נפתח בחלון חדש).
- לפני סירוב מתייעצים עם עורך דין. סירוב שלא מוצדק עלול לעבוד נגדכם.
הזכות של הקבלן לתקן
חוק המכר (דירות) (נפתח בחלון חדש) קובע שכשמתגלה אי התאמה, הקונה צריך לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן אותה, והקבלן חייב לתקן בתוך זמן סביר. בתי המשפט רואים בזה זכות של הקבלן: ברירת המחדל היא שהוא מתקן את הליקויים בעבודה שלו, לפני שמחייבים אותו לשלם למישהו אחר שיתקן.
המשמעות ביום המסירה: סדק בטיח, אריח שבור, שיפוע לא נכון במקלחת או חלון שלא נסגר עד הסוף הם ליקויים שהקבלן חייב לתקן. הם לא הופכים את הדירה לדירה שאי אפשר לקבל. הדרך הנכונה היא לרשום אותם, לקבל מפתח, ולדרוש תיקון.
מתי סירוב נשקל
- אין טופס 4
- טופס 4 (נפתח בחלון חדש) הוא אישור האכלוס, והוא תנאי לשימוש במבנה ולחיבור שלו לחשמל ולמים. בלעדיו הדירה לא מוכנה למסירה.
- הדירה לא ראויה למגורים
- אין מים, חשמל או ניקוז תקין, או שחלקים מהדירה לא גמורים.
- ליקוי בטיחותי
- מעקה חסר, חשמל חשוף, או סכנה ממשית אחרת.
- סטייה מהותית מהחוזה
- דירה שונה ממה שנקנה: חדר, מרפסת, מחסן או חניה שהובטחו ולא קיימים.
גם במקרים האלה, ההחלטה משפטית. מה שנראה לכם מהותי, בית משפט עלול לראות אחרת. לכן לפני שמסרבים, מתקשרים לעורך הדין שליווה את הרכישה.
מה הסיכון בסירוב
כשהקבלן מודיע שהדירה מוכנה ומזמין אתכם למסירה, סירוב שלא מוצדק עלול להתפרש כהפרה מצדכם. הוא עלול לפגוע בטענות על איחור במסירה, ובמקרים מסוימים לגרור דרישות כספיות מהקבלן. ואם נמנעה מהקבלן ההזדמנות לתקן, גם זה יכול לעבוד נגדכם בהמשך.
במקום לסרב: מקבלים, ושומרים על הכול
בודקים לפני שחותמים. אם הקבלן מאשר, מגיעים עם בודק בית. האם הקבלן חייב לאפשר את זה?
רושמים כל ליקוי. כל ממצא נכנס לפרוטוקול, עם מיקום ותיאור, גם מה שנראה קטן.
מוסיפים הסתייגות. שאין בחתימה ויתור על טענות לליקויים, גלויים או נסתרים. על הנוסח מתייעצים עם עורך הדין.
מקבלים מפתח ודוח. כל ממצא נכנס לדוח PDF מסודר עם תמונות, קביל משפטית, העובר לקבלן לטיפול בליקוי.
דורשים תיקון בכתב. שולחים את הדוח עם מכתב לקבלן, ובודקים שוב אחרי התיקונים.
מפתח ביד ודוח מסודר שווים יותר מוויכוח בחדר המדרגות.
מה עוד בודקים ביום המסירה
לצד הליקויים, מסירה היא גם יום של מסמכים: קריאה רשומה של מוני המים והחשמל, רשימת מפתחות, הוראות שימוש ותחזוקה למערכות, ותעודות אחריות למוצרים שהותקנו. לפי חוק המכר (נפתח בחלון חדש), גם אם הקבלן לא מסר הוראות שימוש ותחזוקה, זו אי התאמה.
מה התפקיד שלנו
אנחנו לא מחליטים בשבילכם אם לקבל דירה, ולא נותנים ייעוץ משפטי. אנחנו בודקים, מתעדים ומסבירים כל ממצא: מה הוא, איפה הוא, ומה התקן דורש. עם התמונה המלאה, אתם ועורך הדין שלכם מחליטים.
שאלות נפוצות
אפשר לסרב לקבל דירה בגלל ליקויים?
בגלל ליקויים רגילים בדרך כלל לא, כי לקבלן יש זכות לתקן. סירוב נשקל כשהדירה לא ראויה למגורים או שונה מהותית מהחוזה, ותמיד אחרי התייעצות עם עורך דין.
חתמתי על פרוטוקול ולא רשמתי ליקוי. מה עכשיו?
הזכות לא אבדה. על ליקוי גלוי מודיעים בתוך שנה מהמסירה, ועל ליקוי נסתר בתוך זמן סביר מהגילוי.
אפשר לקבל מפתח בלי טופס 4?
בלי טופס 4 אין אישור אכלוס. כדאי לעצור ולהתייעץ עם עורך דין לפני שמקבלים את הדירה.
בודק הבית מחליט אם לקבל את הדירה?
לא. הבודק מאתר ומתעד ליקויים. ההחלטה שלכם, יחד עם עורך הדין.
מקורות וקריאה נוספת
המידע במאמר כללי, ואינו תחליף לייעוץ משפטי או לבדיקה של הנכס שלכם.