בקצרה
- רכוש משותף (נפתח בחלון חדש) הוא כל מה שבבניין חוץ מהדירות: גג, לובי, חדרי מדרגות, חניון, מעליות, מערכות וחצר.
- גם הוא חלק ממה שהקבלן בנה ומסר. בפיתוח החצר, כמו שבילים, חניות ומערכות מים וביוב, תקופת הבדק היא שלוש שנים לפי כל זכות (נפתח בחלון חדש).
- הכי יעיל כשהנציגות מרכזת את הממצאים ופונה לקבלן בשם כל הדיירים, עם דוח אחד.
מה נחשב רכוש משותף
בבית משותף (נפתח בחלון חדש), הרכוש המשותף הוא כל חלקי הבניין חוץ מהדירות עצמן. בפועל: הגג, קירות החוץ, הלובי, חדרי המדרגות, המעליות, החניון, חדרי המערכות, הצנרת הראשית, החצר והגדרות. חלק מהשטחים אפשר להצמיד לדירה מסוימת, למשל חניה, מחסן או גג, וזה כתוב בחוזה ובתקנון הבית.
מה בודקים, אזור אחרי אזור
- גג
- שכבת האיטום, שיפועים לניקוז, מרזבים, והחיבורים סביב דודים וקולטים שעומדים על הגג.
- לובי וחדרי מדרגות
- ריצוף, מעקות, תאורה, סדקים בקירות, ודלתות שנסגרות כמו שצריך.
- חניון
- ניקוז ושלוליות, תאורה, ורטיבות בתקרה ובקירות, במיוחד מתחת לחצר או לגינה.
- חצר ופיתוח
- שבילים, ריצוף ששוקע, גדרות, ושיפועים שמובילים מים הרחק מהבניין.
- קירות חוץ
- סדקים, חיפוי שנפרד מהקיר, ואיטום סביב חלונות בחדרי המדרגות.
- מחסנים וחדרי מערכות
- רטיבות, אוורור ותאורה.
מי פונה לקבלן
כל דייר יכול להודיע לקבלן על ליקוי שהוא רואה. אבל ברכוש המשותף, פנייה אחת מסודרת של נציגות הבית, בשם כל הדיירים ועם דוח אחד, עובדת טוב יותר משלושים פניות שונות. השאלה מי מוסמך לתבוע את הקבלן בשם כל הדיירים, אם מגיעים לבית משפט, נדונה בפסיקה ויש בה עמדות שונות. לכן כשמגיעים לשלב הזה, הנציגות מתייעצת עם עורך דין.
מתי לבדוק
כשמסירות הדירות מתחילות. הבניין גמור, והקבלן עדיין באתר. קל לו לתקן.
אחרי החורף הראשון. הגשם הראשון חושף בעיות איטום בגג, בחניון ובקירות החוץ.
בלי לחכות. ליקויים שרואים בעין רושמים ומעבירים לקבלן כמה שיותר מוקדם. לליקויים אחרים יש תקופות בדק לפי סוג הליקוי.
איך מתארגנים
נציגות. גם נציגות זמנית מספיקה כדי לרכז את הנושא מול הקבלן.
אוספים ממצאים. קבוצת הדיירים היא מקור טוב: מי ראה רטיבות בחניון, איזו דלת לא נסגרת, איפה עומדים מים.
בדיקה מקצועית אחת. בודק אחד עובר על השטחים המשותפים ומוציא דוח אחד, במקום שכל דייר יבדוק לחוד.
פנייה אחת לקבלן. הנציגות שולחת את הדוח בכתב, עם בקשה למועד תיקון. מה כותבים במכתב.
בדיקה חוזרת. אחרי התיקונים בודקים שוב, סעיף אחרי סעיף.
ליקוי בגג של הבניין מגיע בסוף לתקרה של מישהו.
גם כשבודקים דירה אחת, כדאי להסתכל על מה שמשפיע עליה מבחוץ: הגג מעל דירה בקומה העליונה, החניון מתחת לדירה בקומת הקרקע, וקירות החוץ סביב החלונות. כל ממצא נכנס לדוח PDF מסודר עם תמונות, קביל משפטית, העובר לקבלן לטיפול בליקוי.
ואחרי שהבניין נמסר, הרכוש המשותף צריך גם תחזוקה. משרד הבינוי והשיכון פרסם מדריך לניהול ולתחזוקה של בית משותף (נפתח בחלון חדש), ושווה להעביר אותו לנציגות.
שאלות נפוצות
מה זה רכוש משותף?
כל חלקי הבניין חוץ מהדירות: גג, לובי, חדרי מדרגות, חניון, מעליות, מערכות וחצר.
יש תקופת בדק גם לרכוש המשותף?
כן, הוא חלק ממה שהקבלן בנה ומסר. בפיתוח החצר, למשל, תקופת הבדק היא שלוש שנים.
מי צריך לפנות לקבלן?
כל דייר יכול, אבל פנייה אחת של הנציגות בשם כולם, עם דוח אחד, יעילה יותר.
מי משלם על בדיקת הרכוש המשותף?
הדיירים יכולים לחלק את העלות ביניהם, דרך הנציגות.
מקורות וקריאה נוספת
המידע במאמר כללי, ואינו תחליף לייעוץ משפטי או לבדיקה של הנכס שלכם.
