בדק בית לבית פרטי מה שונה מבדיקה של דירה.

מה שונה בבית פרטי

בדירה בבניין, הגג, קירות החוץ, הצנרת הראשית והניקוז הם רכוש משותף, ומישהו אחר, לפחות באופן חלקי, אחראי עליהם. בבית פרטי אין ועד בית. כל ליקוי בגג, בקיר או בחצר הוא שלכם לתקן. זה אומר שהבדיקה צריכה לכסות שטח גדול יותר ומערכות רבות יותר, ושחלק מהן נמצאות במקומות שלא רואים בסיור רגיל: על הגג, במרתף, מתחת לדק או מאחורי גדר.

הגג

בגג משופע עם רעפים (נפתח בחלון חדש) בודקים רעפים שבורים, זזים או חסרים, את הרכס ואת החיבורים סביב ארובות, דודים ופתחים. בגג שטוח מבטון בודקים את שכבת האיטום, את השיפועים לניקוז, ואת המרזבים והנקזים: גג שטוח שמים עומדים עליו אחרי גשם הוא גג שהאיטום שלו עובד קשה מדי. מבפנים, בתקרה של הקומה העליונה, מחפשים כתמים, סדקים וסימני רטיבות ישנים שנצבעו.

קירות חוץ וחיפוי

קיר חוץ סדוק הוא דרך למים להיכנס. בודקים סדקים, טיח מתקלף, וחיפוי אבן או קרמיקה שנפרד מהקיר. סביב החלונות והדלתות בודקים את האיטום ואת אדני החלונות: האדן צריך להוביל את המים החוצה, לא פנימה. בקירות שפונים לרוח ולגשם, רטיבות בקיר הפנימי היא לרוב סימן לבעיה בצד החיצוני.

חצר, ניקוז וקירות תמך

החצר צריכה להוביל מים הרחק מהבית, לא אליו. שבילים ומשטחים עם שיפוע הפוך שולחים את מי הגשם אל קיר הבית ואל היסודות. בודקים את מערכת הניקוז, את הקולטנים והשוחות, ואת קירות התמך והגדרות: סדקים, הטיה, או פתחי ניקוז סתומים בקיר תמך הם סימן לבעיה שמצטברת עם הזמן. בבית חדש מקבלן, ליקוי בפיתוח החצר, כולל שבילים, קירות, גדרות ומערכות מים, ניקוז וחשמל, הוא בתקופת בדק של שלוש שנים לפי הסיכום של כל זכות (נפתח בחלון חדש).

מרתף וחללים תת קרקעיים

מרתף הוא המקום שבו איטום נבחן הכי קשה: הקרקע סביבו רטובה בחורף, והמים לוחצים על הקירות. בודקים כתמים, הפרשות לבנות של מלחים על הקירות, ריח טחב ולחות גבוהה. מד לחות ומצלמה תרמית מראים את היקף הבעיה גם כשאין כתם גלוי. בבית חדש, כשל באיטום, כולל בחללים תת קרקעיים, הוא בתקופת בדק של ארבע שנים לדירות מ-2011 ואילך.

בבית פרטי, הגג והחצר הם חלק מהבית. גם בבדיקה.

המערכות

חשמל

לוח ראשי, ממסר פחת (נפתח בחלון חדש), הארקה (נפתח בחלון חדש), ושקעים ותאורה בחוץ, שחשופים למים.

מים וביוב

לחץ מים, שעון המים הראשי, נזילות, וקווי ביוב שעוברים בחצר עד לחיבור העירוני.

דוד ומערכת סולארית

קולטים, צנרת על הגג, ואיטום סביב נקודות החיבור.

מיזוג

ניקוז המזגנים: לאן הוא מוביל, והאם הוא מטפטף על קיר.

ממ"ד וחלונות

בממ"ד (נפתח בחלון חדש) בודקים את הדלת ואת החלון ההדוקים, את הסגירה שלהם ואת מערכת האוורור. בכל החלונות בבית בודקים פתיחה, נעילה, תריסים, ואת חורי הניקוז במסילות. בבית פרטי יש בדרך כלל יותר חלונות ויותר דלתות חוץ מאשר בדירה, ולכן גם יותר נקודות שבהן האיטום יכול להיכשל.

בית חדש או בית יד שנייה

בבית חדש מקבלן, החוק נותן תקופות בדק ואחריות, והבדיקה באה כדי לרשום ליקויים בזמן ולהעביר אותם לקבלן. בבית יד שנייה, הבדיקה באה לפני החתימה: כדי לדעת מה אתם קונים, לתכנן תקציב לתיקונים, ולפעמים להחליט שזה לא הבית. בבית שנבנה בבנייה עצמית, עם כמה קבלני משנה, בדיקה לפני הכניסה עוזרת לדעת מי אחראי לאיזה ליקוי, כל עוד הם עוד זמינים.

וכמו בכל רכישה, לצד הבדיקה ההנדסית יש גם בדיקה משפטית: נסח טאבו, היתרים וחריגות בנייה, והערת אזהרה (נפתח בחלון חדש) לטובת הקונה. את זה עושה עורך דין, לא בודק בית.

סדקים ויסודות

לא כל סדק מדאיג. סדקים נימיים בטיח, דקים ושטחיים, נפוצים בכל בית, בעיקר בפינות של חלונות ודלתות. מה שכן מדאיג: סדק שמתרחב עם הזמן, סדק אלכסוני שעובר דרך קיר שלם, סדק שחוזר אחרי תיקון, או דלתות וחלונות שהתחילו להיתקע בלי סיבה. בבית צמוד קרקע אלה יכולים להיות סימנים לתזוזה ביסודות או בקרקע. בודק בית מתעד את הסדק, מודד אותו, וממליץ אם צריך גם מהנדס קונסטרוקציה. ההחלטה ההנדסית על השלד ועל היסודות היא של מהנדס.

תוספות בנייה ושינויים

בבתים פרטיים יש לעיתים קרובות תוספות שנבנו אחרי הבנייה המקורית: חדר נוסף, מרפסת שנסגרה, פרגולה, או מרתף שהפך לחדר מגורים. בנקודות שבהן החלק החדש פוגש את הישן, האיטום נבחן במיוחד, ושם נפוצים סדקים ורטיבות. בבדיקה שמים לב במיוחד לחיבורים האלה. ולצד הבדיקה ההנדסית, כדאי לבדוק עם עורך דין אם התוספות קיבלו היתר, כי חריגות בנייה יכולות להשפיע על המשכנתה ועל המכירה בעתיד.

מה להכין לבדיקה

1. גישה. לגג, למרתף, לחדר הדוד ולחצר. אם הגג לא נגיש בבטחה, אומרים מראש.

2. מסמכים. תוכניות הבית אם יש, ובבית חדש גם המפרט והחוזה.

3. היסטוריה. בבית יד שנייה, שאלו את המוכרים על תיקונים, נזילות ושיפוצים קודמים.

4. זמן. בית פרטי גדול יותר מדירה, ולכן גם הבדיקה ארוכה יותר.

בית פרטי בנגב: חום, שמש ואבק

בתים בדרום עומדים מול תנאים שלא בכל מקום: חום גבוה בקיץ, הפרשי טמפרטורה גדולים בין יום ללילה, שמש חזקה על הגג ועל קירות החוץ, ואבק. הפרשי טמפרטורה גורמים לחומרים להתרחב ולהתכווץ, ולכן סדקים בטיח החיצוני ובחיבורים בין חומרים שונים נפוצים יותר. השמש מייבשת ומבלה את שכבות האיטום על הגג ואת הסיליקון סביב החלונות. ואבק סותם מרזבים, נקזים ומסילות של חלונות. כשהגשם כבר מגיע, לפעמים בבת אחת, מערכת ניקוז סתומה או איטום שהתייבש נכשלים מהר. לכן בבית פרטי בנגב בודקים במיוחד את מצב האיטום על הגג, את הניקוז, ואת הסדקים בקירות החוץ.

עוד דבר שכדאי לבדוק בבית פרטי באזור: הצללה ובידוד של הגג. גג חשוף לשמש בלי בידוד מספיק מחמם את הקומה העליונה, ומעמיס על המיזוג. זה לא תמיד ליקוי לפי החוק, אבל זה משפיע על הנוחות ועל החשבון, ושווה לדעת עליו לפני שקונים.

שאלות נפוצות

מקורות וקריאה נוספת

1. בית צמוד קרקע (נפתח בחלון חדש)ויקיפדיה
2. רעף (נפתח בחלון חדש)ויקיפדיה
3. אחריות קבלן לליקויים בדירה חדשה (נפתח בחלון חדש)כל זכות
4. הערת אזהרה (נפתח בחלון חדש)כל זכות
5. מרחב מוגן דירתי (נפתח בחלון חדש)ויקיפדיה
6. הארקה (נפתח בחלון חדש)ויקיפדיה