בקצרה
- בדק בית הוא בדיקה מקצועית של דירה או נכס, שמאתרת ליקויי בנייה לפני שנכנסים לגור או לפני שקונים.
- בדירה חדשה בודקים בפרוטוקול המסירה או בשלב טופס 4, כשהקבלן עוד אחראי לתקן. בדירה יד שנייה בודקים לפני שחותמים.
- כל ממצא נכנס לדוח מסודר: תמונה, מיקום ומה צריך לתקן. עם הדוח הולכים לקבלן, ואחרי התיקון חוזרים לבדיקה חוזרת.
- בודק בית טוב רק בודק. אין לו עניין בתיקון, ולכן הדוח אומר רק מה באמת צריך.
מה זה בדק בית
בדק בית, שנקרא גם ביקורת מבנים, הוא בדיקה מקצועית של נכס, שנועדה למצוא ליקויי בנייה ולתעד אותם. בודק הבית עובר על הדירה חדר אחרי חדר ומערכת אחרי מערכת: חשמל, איטום ורטיבות, ריצוף, אינסטלציה, חלונות ומשקופים, מרפסות וגמר. הוא לא מסתפק במבט: הוא מודד, עם מצלמה תרמית, מד לחות, פלס דיגיטלי ומד מתחים.
התוצאה היא דוח. לא רשימה כללית של "צריך לשים לב", אלא תיעוד של כל ליקוי: איפה הוא, איך הוא נראה, ומה צריך לעשות כדי לתקן אותו. הדוח הזה הוא הכלי שלכם מול הקבלן.
הדמיה להמחשה של ליקויים נפוצים.
חשוב להבין מה בדק בית הוא לא: הוא לא תיקון. בודק הבית מוצא ומתעד, ומי שמתקן הוא הקבלן. כשהבודק לא מוכר עבודות תיקון, אין לו סיבה לנפח ממצאים, והדוח שלו נשאר נקי.
דירה חדשה נראית מושלמת. הבדיקה מוצאת את מה שהעין לא רואה.
למי בדק בית מתאים
- דירה חדשה מקבלן
- הכי נפוץ. בודקים לפני שנכנסים, כשהאחריות לתקן עוד על הקבלן.
- דירה יד שנייה
- לפני שחותמים על קנייה. צבע טרי יכול להסתיר רטיבות, נזילה או סדק שחזר.
- משרדים ונכסים מסחריים
- לפני כניסה, קנייה או שכירות. ליקוי במשרד עולה פעמיים: בתיקון ובזמן עבודה.
מתי עושים בדק בית
בפרוטוקול המסירה. הפגישה הראשונה בדירה החדשה, שבה רושמים יחד עם הקבלן את מצב הדירה. יש קבלנים שמאשרים להביא בודק כבר אז.
בשלב טופס 4. קבלנים אחרים מבקשים לחכות לטופס 4 (נפתח בחלון חדש), שלב הכניסה לדירה. אז בודקים, לפני שמכניסים רהיטים ולפני שהליקויים נעלמים מאחורי ארונות.
לפני קניית דירה יד שנייה. לפני החתימה על החוזה, כשעוד יש לכם זמן להחליט.
לפני שנגמרות תקופות הבדק. ליקויים מסוימים מתגלים רק אחרי חורף או שנה בדירה. בדיקה לפני שתקופת הבדק לסוג הליקוי נגמרת נותנת לכם זמן לדרוש תיקון.
מה בודקים בבדק בית
הבדיקה עוברת על כל מערכות הדירה. אלה התחומים העיקריים, ובכל אחד מהם יש ליקויים שחוזרים שוב ושוב בדירות חדשות:
- ריצוף וחיפוי
- אריחים חלולים או סדוקים, שקיעות, מישוריות, רובה חסרה, וריצוף ספייר.
- איטום ורטיבות
- כתמי רטיבות, עובש בפינות, איטום סביב חלונות ובחדרים הרטובים, ורטיבות שעולה בתחתית הקירות.
- חשמל
- שקעים ומפסקים, הארקה, ממסר פחת ולוח חשמל מסומן. שקע בלי הארקה הוא ליקוי בטיחות, לא גמר.
- אינסטלציה וניקוז
- נזילות, לחץ מים, ניקוז כיורים ומקלחות, ושיפועים לכיוון הנקז.
- חלונות, דלתות ומשקופים
- סגירה ונעילה, אטימות, ומרווחים בין המשקוף לקיר שדרכם נכנסים מים בחורף הראשון.
- מרפסות
- שיפוע לכיוון הניקוז, מעקות ואיטום. מים שעומדים במרפסת הם סימן לשיפוע הפוך, וכשיש חשד כזה עושים בדיקת הצפה. גם במקלחות.
- טיח, צבע וגמר
- סדקים, טיח מתנפח, וגמר שצריך לתקן לפני שצובעים מחדש.
- מזגנים
- ניקוז שמנקז החוצה ולא לתוך הקיר, חיבור חשמל ייעודי ושיפוע נכון של הצינור.
באיזה ציוד בודקים
חלק גדול מהליקויים לא נראה בעין, ולכן מודדים. אנחנו עובדים עם ציוד מקצועי וחדיש שנקנה בחנות ייעודית לבדק בית, לא ציוד זול מהאינטרנט. בין הכלים:
- מצלמה תרמית
- מראה הבדלי טמפרטורה בקירות ובתקרות, שיכולים להעיד על רטיבות, נזילה או בידוד חסר, עוד לפני שרואים כתם. מה זה תרמוגרפיה (נפתח בחלון חדש).
- מד לחות
- מודד כמה לחות יש בקיר, גם כשהוא נראה יבש ונקי.
- פלס דיגיטלי
- מודד פילוס ושיפועים של רצפות, משטחים ומשקופים.
- מד מתחים
- בודק שקעים, הארקה ומתח בנקודות החשמל.
ועוד כלים רבים, לבדיקה מקצועית ויסודית לפי התקן.
מה מקבלים בסוף: הדוח
בסוף הבדיקה מקבלים דוח PDF מסודר. כל ממצא מופיע עם תמונה, עם המיקום שלו בדירה (לפי חדרים), עם התקן שהוא לא עומד בו, ועם הסבר מה צריך לתקן. ממצא בדוח הוא לא "נראה לי": הוא מראה מה תקן הבנייה דורש ומה נמצא בפועל. הדוח קביל משפטית, ועובר לקבלן לטיפול בליקוי.
- תמונהלכל ממצא
- חדרהדוח מסודר לפי חדרים
- תקןלכל ממצא
מה קורה אחרי הדוח
מעבירים את הדוח לקבלן. הדוח הוא רשימת התיקונים. ברוב המקרים, כשהדוח מסודר, הקבלן מתקן בלי מחלוקת.
הקבלן מתקן. בודק בית טוב מלווה אתכם בשלב הזה, ועונה על שאלות כשהקבלן חוזר עם תשובות.
בדיקה חוזרת. אחרי התיקונים חוזרים לנכס ובודקים לפי אותו דוח שהכול באמת תוקן.
מה אומר החוק על ליקויים בדירה חדשה
הזכויות של קונה דירה מקבלן מוגדרות בחוק המכר (דירות) (נפתח בחלון חדש). החוק מבחין בין תקופת הבדק, שבה הקבלן חייב לתקן ליקויים שהתגלו, לבין תקופת האחריות שאחריה. לפי הסיכום של כל זכות (נפתח בחלון חדש):
- שנהלהודיע על ליקוי שאפשר היה לגלות ביום המסירה
- 2–7 שניםתקופת הבדק, לפי סוג הליקוי
- 3 שניםתקופת האחריות, אחרי תקופת הבדק
איך בוחרים בודק בית
- הכשרה
- שאלו איפה הבודק למד ומה הוא בודק בפועל. דניאל, הבעלים של י.ה.ב בדק בית, מחזיק בשתי תעודות הסמכה ממכללת אפיק: בדק בית, מאתר ליקויי בנייה בכיר, והערכה ואיתור של נזקי מים.
- למי יש עניין בתיקון
- בודק שגם מתקן מרוויח מכל ממצא. עדיף בודק שרק בודק.
- מה הדוח כולל
- בקשו לראות דוגמה: תמונה לכל ממצא, מיקום, ומה לתקן.
- ציוד
- שאלו באיזה ציוד הבודק עובד. ציוד מקצועי עולה כסף, וזה מורגש בדיוק של המדידות.
- בדיקה חוזרת
- ודאו שהבודק חוזר אחרי התיקונים, ולא נעלם אחרי הדוח.
כמה עולה בדק בית
המחיר תלוי בגודל הנכס, בסוג הבדיקה (דירה חדשה, יד שנייה או משרד) ובשלב שבו אתם. הדרך הכי מהירה לדעת: שלחו הודעה עם פרטי הנכס, ותקבלו הצעת מחיר, בלי התחייבות.
שאלות נפוצות על בדק בית
מה זה בדק בית?
בדיקה מקצועית של דירה או נכס שמאתרת ליקויי בנייה ומתעדת אותם בדוח מסודר, לפני שנכנסים לגור או לפני שקונים.
מתי כדאי להזמין בדק בית לדירה חדשה?
בפרוטוקול המסירה, אם הקבלן מאשר להביא בודק. אם לא, בשלב טופס 4, לפני שנכנסים לגור.
על מה מבוססים הממצאים בדוח?
על תקני הבנייה, למשל ת"י 1205 למתקני תברואה ות"י 1555 לריצוף וחיפוי, ועל חוק המכר (דירות). כל ממצא בדוח מציין את התקן: מה התקן דורש, ומה נמצא בפועל. זה לא "נראה לי", זו מדידה.
האם בודק בית גם מתקן?
לא. בדק בית הוא בדיקה בלבד. הקבלן מתקן, והבודק מלווה עד התיקון וחוזר לבדיקה חוזרת.
מה מקבלים בסוף הבדיקה?
כל ממצא נכנס לדוח PDF מסודר עם תמונות, קביל משפטית, העובר לקבלן לטיפול בליקוי. לכל ממצא: מיקום ומה לתקן.
הדוח קביל משפטית?
כן. הדוח מסודר ומתועד, ואפשר להשתמש בו מול הקבלן.
צריך בדק בית גם בדירה יד שנייה?
כן. צבע טרי יכול להסתיר רטיבות, נזילה או סדק. בודקים לפני שחותמים על החוזה.
מה מצלמה תרמית מוצאת?
הבדלי טמפרטורה שיכולים להעיד על רטיבות, נזילה או בידוד חסר, עוד לפני שרואים כתם.
באילו אזורים אתם עובדים?
הבסיס בדימונה, ומגיעים לבדיקות בדימונה, בירוחם, בבאר שבע ובכל הנגב והדרום. מגיעים גם לבדיקות בשאר הארץ.
- חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (נפתח בחלון חדש)ויקיטקסט
- אחריות קבלן לליקויים בדירה חדשה (נפתח בחלון חדש)כל זכות
- טופס 4 (נפתח בחלון חדש)ויקיפדיה
- תרמוגרפיה (נפתח בחלון חדש)ויקיפדיה
- תקנים ישראליים (נפתח בחלון חדש)מכון התקנים הישראלי
המידע במאמר כללי, ואינו תחליף לייעוץ משפטי או לבדיקה של הנכס שלכם.
